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大量相続時代の到来

 2028年頃、団塊の世代は80歳前後となり、その子供世代となる「団塊ジュニア」は50代半ばから後半、切実に老後の生活を考えなければならない時期に差しかかることになります。そこに訪れるのが「相続」に関する問題です。内閣府による平成25年版『高齢社会白書』によれば、団塊の世代の持ち家率は86.2%と非常に高く、1947年から1949年までの3年間の出生数が806万人であることを考えると、これから日本は数百万世帯の規模で子が親の資産を受け継ぐ『大量相続時代』を迎えることになります。


 相続の対象は多岐にわたり、不動産や現金、保険・有価証券に加えて、宝石や自動車など、これまでは、親に借金でもない限り、相続すれば基本的にプラスになるとの思いで資産を受け継いできました。この相続にあたって一般的に最も高額なのが「不動産」です。2028年頃には、不動産は相続をすることによって団塊ジュニアが資産を手に入れるどころか、負債を引き継ぐことが当たり前になります。その最大の原因が、他ならぬ不動産価格の下落にあります。

 

 地方都市など数万人規模で人口が減少している地域は、空き家が増え、インフラは劣化し、場合によっては産業も衰退していきます。不動産価格、特に住宅価格の下落とともに、団塊の世代が住んでいた大量の住宅が、その死によって無用の長物と化すことになり、需要が減少するにもかかわらず、大量に市場に供給され続けることになります。そうなると、不動産価格は輪をかけて下がっていきます。
 相続する土地の価格は、その土地の相続税路線価や固定資産税評価額に倍率を乗じた価格を基準に評価されます。これは、適正な価格とされる地価公示価格等の80%水準です。また、家屋の価格は固定資産税評価額が基準となります。家屋はどんなに老朽化しても20%の価値は保つのが固定資産税評価基準であり、それを基にした相続税の評価基準です。この結果、土地と建物を合わせた価格は、相続税評価額の方が適正な価格を上回る現象が普通に発生しています。現在、大都市部の一部の不動産価格はわずかに上昇傾向にありますが、地方都市では下落が続いています。この二極化は今後も続くでしょうが、地価が上昇している都心とはいえ市場がひとたび失速して不動産の売値が下がれば、相続税の評価額と実際の売値との間で差が大きく出て、売却を考えた場合、赤字の相続になるケースが増えることになります。これは地価の下落が続く地方都市ではもはや当たり前になっています。

 

 不動産を売らずにそのままにしておけば、相続税に加えて、住んでいないにもかかわらず、毎年の固定資産税や維持費が重くのしかかってきます。相続するだけで損をする「負動産」が、団塊の世代の高齢化や相続をターニングポイントとして日本全体で急増していくことになります。団塊の世代から相続を受けることになる団塊ジュニア世代は、既に都市部に住宅を所有していることが多いと考えられます。両親の家が居住地から離れたところにあれば、その管理までなかなか手が回らないのも事実です。建物は放っておけばすぐに劣化し、人に貸すことも売ることもできなくなってしまいます。したがって相続人は「すぐに売る」か、「取り壊して更地にするか」の二択を迫られることになります。もちろん建物を取り壊すことなく即座に買主が見つかれば良いのですが、築後数十年を過ぎた団塊世代の住宅では、現実はそのようにうまくいくものではありません。そして、建物を解体するにも最低でも坪当たり3~4万円、総額200万~300万円もの高額な費用の負担が必要となります。

 

 この「大量相続時代」の到来が目前に迫っています。